Nebenkosten: los gastos aparte de tu alquiler y cómo leer la liquidación anual

El alquiler que ves en el anuncio casi nunca es lo que pagas al mes. A la renta base (Kaltmiete) se le suman los gastos del edificio (Nebenkosten o Betriebskosten), y la suma es la Warmmiete. Una vez al año el casero hace cuentas y de ahí sale una devolución o una factura (Nachzahlung). Esta ficha te explica qué se puede cobrar, en qué plazos y qué mirar antes de pagar.

Es información general, no asesoría sobre tu caso concreto. Lo que se puede cobrar depende de lo que diga tu contrato.

Qué son los Nebenkosten

Son los gastos que el edificio genera de forma continua por existir y usarse: el impuesto del inmueble, el agua, la basura, la limpieza de la escalera, el ascensor, el seguro del edificio, el conserje, la luz de las zonas comunes, la calefacción central y el agua caliente, entre otros. La lista completa de lo que se puede repercutir son 17 grupos (§ 2 BetrKV), y el último es un cajón para «otros gastos», que también tienen que estar pactados en el contrato.

Dos reglas que te protegen:

• Solo se te puede cobrar lo que el contrato dice. La ley permite que las partes acuerden que el inquilino pague los gastos de la lista (§ 556 Abs. 1 BGB), pero tiene que estar pactado. Si tu contrato no los menciona, el casero no puede añadirlos por su cuenta.
• Hay gastos que nunca son Nebenkosten. Los de administración del edificio y los de reparación y mantenimiento de la vivienda no se pueden repercutir (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Si en tu liquidación aparece «Hausverwaltung» o una reparación, está mal cobrado.

Y una novedad reciente: desde el 1 de julio de 2024 ya no se pueden repercutir las tarifas del cable de televisión por la comunidad (en la lista de la ley esos conceptos figuran solo «hasta el 30 de junio de 2024», § 2 Nr. 15 BetrKV). Si tu casero sigue cobrándolas en la liquidación, pregunta por qué.

Cómo te los cobran: anticipo o cantidad fija

El contrato puede decir una de dos cosas (§ 556 Abs. 2 BGB):

• Vorauszahlung (anticipo). Pagas una cantidad mensual a cuenta y una vez al año se hace la cuenta real. Aquí sale la devolución o la Nachzahlung. Es lo más habitual.
• Pauschale (cantidad fija). Pagas siempre lo mismo y no hay liquidación. El casero solo puede subirla si el contrato lo prevé, avisándote por escrito (en Textform, p. ej. correo electrónico), y la subida cuenta desde el segundo mes siguiente a la comunicación (§ 560 Abs. 1 y 2 BGB).

Los anticipos tienen que ser de una cuantía «adecuada» (§ 556 Abs. 2 BGB). Después de cada liquidación, cualquiera de los dos puede pedir por escrito que se ajusten a una cantidad razonable (§ 560 Abs. 4 BGB). Si te sale una Nachzahlung grande, aprovecha para pedir que el anticipo suba; así no te llevas el mismo susto el año siguiente.

Los plazos que importan: doce meses para él, doce para ti

Cuando hay anticipo, el casero tiene que hacer la liquidación cada año (§ 556 Abs. 3 BGB) y mandártela, como muy tarde, dentro de los doce meses siguientes al final del periodo que liquida. Un ejemplo: para el periodo de enero a diciembre de 2025 tiene hasta el 31 de diciembre de 2026.

• Si se pasa del plazo, ya no puede reclamarte lo que falte, salvo que el retraso no fuera culpa suya.
• Tú también tienes plazo: si no estás de acuerdo, tienes doce meses desde que recibes la liquidación para poner objeciones por escrito. Pasado ese tiempo pierdes el derecho, salvo que el retraso no sea culpa tuya.
• Puedes ver las facturas. Si lo pides, el casero tiene que enseñarte los justificantes en los que se basa la liquidación (§ 556 Abs. 4 BGB). Puede darte copias electrónicas.

Apunta la fecha en que la recibes (sobre y sello, o fecha del correo). Es la que cuenta para tu plazo de objeciones.

Cómo leer la liquidación, paso a paso

1. El periodo. Tiene que ser de un año como máximo y casar con tus fechas de contrato. Si entraste o saliste a mitad de año, solo te corresponde la parte de tu estancia.
2. Las partidas. Cada una tiene que estar en la lista de la ley y en tu contrato. Fíjate en las que no reconoces.
3. El reparto. Si el contrato no dice otra cosa, los gastos se reparten por la superficie de la vivienda (§ 556a Abs. 1 BGB). Lo que se mide por consumo (agua, calefacción) se reparte por consumo. Comprueba que los metros cuadrados que usa son los de tu vivienda.
4. Tu parte de cada partida y el total. Haz la cuenta tú: coste total del edificio, porcentaje que te toca, resultado.
5. Los anticipos. Todo lo que pagaste durante el año tiene que estar descontado.
6. La calefacción. Entre el 50 % y el 70 % del coste se tiene que repartir por el consumo que mide cada vivienda (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). El resto se reparte por superficie. Si en un edificio con calefacción central no se factura por consumo, la ley te da derecho a recortar un 15 % la parte de calefacción y agua caliente (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
7. El CO₂. Si el edificio se calienta con gas, gasóleo o gas licuado, el casero asume una parte del coste del impuesto del CO₂, tanto mayor cuanto más CO₂ emita el edificio por metro cuadrado: desde 0 % del casero en edificios eficientes (menos de 12 kg de CO₂ por m² al año) hasta el 95 % en los peores (52 kg o más) (§ 5 CO2KostAufG y su anexo). Mira si en la liquidación aparece ese reparto.

Si algo no cuadra, pide los justificantes antes de pagar y, si sigue sin cuadrar, escribe tu objeción dentro del plazo. Las asociaciones de inquilinos (Mieterverein) revisan liquidaciones; para tu caso concreto son mejor punto de apoyo que cualquier guía.

La luz, aparte

La electricidad de tu vivienda casi nunca va en los Nebenkosten. Se contrata aparte, a tu nombre, con la compañía que elijas. Lo que sí suele ir en la liquidación es la luz de las zonas comunes. Dos cosas útiles al entrar:

• Apunta la lectura del contador el día que recibes las llaves, con foto.
• Si no contratas nada, no te quedas sin luz, pero te sale peor. Quien recibe energía sin contrato la recibe del proveedor básico de la zona (Grundversorger, § 36 EnWG) en una situación llamada Ersatzversorgung, que dura como máximo tres meses (§ 38 EnWG) y cuyo precio puede ser más caro que una tarifa normal. Contrata una tarifa propia en esas primeras semanas.

Cuánto suele ser

Como orden de magnitud, no como regla: el Betriebskostenspiegel del Deutscher Mieterbund (publicado el 18 de diciembre de 2025, con datos de 2024) da una media de 2,67 € por m² al mes en Nebenkosten. Si todas las partidas posibles se sumaran, el tope sería de 3,68 € por m² al mes. Para calefacción y agua caliente, el mismo informe da por separado una media de 1,32 € por m² al mes (hasta 2,18 € en los casos más caros). Para una vivienda de 80 m², la media de los Nebenkosten serían unos 214 € al mes (80 × 2,67), y la calefacción, aparte. Son datos de una asociación de inquilinos, no un límite legal: tu liquidación puede salir bastante distinta según el edificio y la ciudad.

Un detalle que casi nadie aprovecha

En la liquidación suele haber partidas de mano de obra (jardinería, limpieza de la escalera, conserje). En la declaración de la renta se puede desgravar el 20 % de esos servicios, hasta 4.000 € al año, y el 20 % de los trabajos de artesanos, hasta 1.200 € (§ 35a EStG). La ley exige tener factura y haber pagado por banco. Pregunta a tu casero si puede desglosarte la parte de mano de obra. Más sobre la declaración en Steuererklärung: tu primera declaración.

Lo que esta ficha no hace

No revisa tu liquidación ni te dice si tu contrato permite una partida concreta: para eso está la herramienta de FinanzLatina o un Mieterverein. Tampoco cubre las viviendas en propiedad (los gastos de comunidad, Hausgeld, son otra cosa). Si estás buscando vivienda, empieza por Vivienda definitiva: SCHUFA, dossier y fianza; si te mudas, por Mudanza dentro de Alemania: a quién avisar.

Las cifras del Betriebskostenspiegel son de la fecha indicada y cambian cada año. Los porcentajes y los plazos son los de la ley a 2 de octubre de 2026.