Conseguir piso en Alemania

Una ruta gratuita para que llegues a cada visita sabiendo qué papeles te pueden pedir y cuándo, qué preguntar, cómo reconocer una estafa y qué significa cada palabra del contrato.

No buscamos piso por ti ni garantizamos que te den un contrato. Aquí no subes ningún documento ni se guarda nada de lo que marcas: tu lista vive solo en este navegador. Es información general, no revisa tu caso ni sustituye al Mieterverein o a un abogado.

1. Tu carpeta, etapa por etapa

Muchos caseros piden todo de golpe, pero las autoridades alemanas de protección de datos (DSK, orientación de enero de 2026) distinguen tres momentos y dicen qué datos tiene sentido pedir en cada uno. No es una ley: es lo que esas autoridades consideran admisible, y si una pregunta no es admisible no tienes que contestarla. En la práctica algunos caseros piden más; tú decides qué hacer con tu piso favorito.

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Etapa 1. Antes y durante la visita

En la visita, la DSK dice que normalmente no hace falta preguntarte por tu situación económica: no lleves nóminas ni la SCHUFA.

Llevo mi DNI o pasaporte para enseñarlo, no para dejar una copia. El casero puede comprobar tu identidad con el documento; hacer una copia no es necesario y, según la DSK, no es admisible.
Si la vivienda es de protección oficial: sé si necesito un Wohnberechtigungsschein (WBS). Solo en ese tipo de vivienda (§ 27 WoFG). Para visitarla basta decir que lo tienes y para cuántas habitaciones; la copia, solo después de decir que la quieres.
He leído las preguntas de la visita y las señales de estafa.

Etapa 2. Al solicitar: dices «quiero esta vivienda»

Es el momento de la Mieterselbstauskunft, el formulario donde describes tu situación.

Relleno la Mieterselbstauskunft solo con lo admisible. Puedes contestar: cuántas personas vivirían (adultos y niños), ingresos netos (basta decir que superas una cifra), profesión y empleador, mascotas que necesiten permiso y si tienes un procedimiento de insolvencia abierto. No tienes que contestar sobre nacionalidad, religión, antecedentes penales, embarazo o hijos, afiliación a un partido o a un Mieterverein, ni cuánto llevas en tu empleo (DSK).
Si hace falta, preparo la copia del WBS. Si la vivienda no es de protección oficial, marca esta casilla y sigue.
Tengo una carta de presentación breve. Es habitual y ayuda sobre todo si no tienes historial en Alemania; no figura en la lista de la DSK, así que es opcional.

Etapa 3. Al firmar: te han elegido

Según la DSK, los justificantes se piden cuando ya eres la persona elegida, casi al firmar. Aquí también va lo que conviene hacer el día del contrato y de las llaves.

Justificante de ingresos listo, con lo que sobra tachado. La DSK cita como ejemplo una nómina, un extracto o un Einkommensteuerbescheid en copia, tachando lo que no haga falta. Si aún no tienes nómina alemana, el contrato de trabajo o una carta del empleador suelen servir de apoyo (más en el paso de vivienda).
Informe de solvencia que pido yo, no la copia de datos del artículo 15. Un casero puede pedirte el informe pensado para alquilar (SCHUFA-BonitätsCheck o similar), no la «Selbstauskunft» del artículo 15 del RGPD (DSK). Puedes pedirlo antes y tenerlo a mano; consulta el precio vigente en schufa.de.
Sé qué enseñar si me piden el certificado de «no debo nada» del casero anterior. El casero anterior no está obligado a darlo (BGH, VIII ZR 238/08) y la DSK dice que, por tanto, tampoco te lo pueden exigir. Puedes ofrecer tus justificantes de pago del alquiler.
Valoro tener un seguro de responsabilidad civil. Muchos caseros lo piden aunque no sea un requisito legal para alquilar. Qué es y para qué sirve.
He leído el contrato entero antes de firmar. Mira: renta base y gastos aparte por separado, si es renta fija, escalonada o indexada, si es por tiempo limitado (debe indicar el motivo por escrito, § 575 BGB) y el plazo de preaviso.
Compruebo la fianza y no pago nada antes de firmar. Máximo tres rentas sin gastos y puedes pagarla en tres cuotas, la primera al empezar el contrato (§ 551 BGB). El casero debe guardarla separada de su dinero. Pagar antes de firmar es señal de estafa. Para comprobar si lo que te piden es legal, FinanzLatina tiene una herramienta de fianza.
Pido la confirmación del casero para empadronarme. El Wohnungsgeber está obligado a confirmarte la mudanza para el registro (§ 19 BMG). Después: cómo hacer el Anmeldung.
Hago el Übergabeprotokoll el día de las llaves. Contadores con foto, número de llaves y cada defecto, firmado por las dos partes. El Mieterbund ofrece una plantilla en PDF.

Se guardan solo en este navegador.

2. Qué preguntar en la visita

¿Cuál es la renta base y cuánto es el anticipo de gastos aparte? Y si es un anticipo con liquidación anual o una cantidad fija. Cómo leer los Nebenkosten.
¿Qué incluye? Calefacción, agua caliente, cocina equipada, trastero, sótano. Si hay muebles que debes comprar al inquilino saliente, pregunta el precio por escrito.
¿Qué tipo de contrato es? Renta fija, escalonada, indexada o por tiempo limitado. Pide ver el borrador antes de decidir.
¿Cuánto cuesta la fianza y cuándo se paga? Debe quedar dentro del tope de tres rentas sin gastos.
¿Me enseña el certificado energético (Energieausweis)? En alquiler, el propietario o su agente debe presentarlo a más tardar en la visita (§ 80 Abs. 5 GEG).
¿Cuánto fueron los gastos aparte el año pasado? Pide ver la última liquidación o una cifra real, no un cálculo optimista.
¿La zona tiene limitación de renta (Mietpreisbremse)? Si la tiene, la renta al empezar no puede pasar de cierto tope; hay excepciones, así que ante la duda consulta a un Mieterverein.
¿Cuándo está libre y me darán la confirmación para el Anmeldung?
¿Se permiten mascotas o subalquilar una habitación? Lo que el contrato prevea sobre esto manda; sin permiso no se puede ceder el uso a terceros (§ 540 BGB).
¿Quién es el casero y quién administra el edificio? Anota nombre, dirección y teléfono.
¿Hay reglas de la casa (Hausordnung)? Pide una copia.

3. Señales de estafa

La Verbraucherzentrale advierte de anuncios falsos en los grandes portales. Las señales que da en su guía (actualizada el 7 de agosto de 2026), en lenguaje llano:

Te piden dinero antes de ver el piso: por la llave, por la visita o por un puesto en una lista. Nunca pagues por una vivienda que no has visto.
El «dueño» está en el extranjero y las llaves llegan por correo o por una plataforma de terceros (Airbnb, eBay o booking.com no gestionan alquileres).
La cuenta bancaria es de otro país del que esperabas. Mira el código del país al principio del IBAN antes de pagar.
El precio es demasiado bueno para la zona o los gastos aparte son rarísimamente bajos. Compara con el Mietspiegel de la ciudad.
Te piden copia del pasaporte o de nóminas antes de la visita. La DSK dice que en la visita basta enseñar el documento y que la copia no es necesaria.
El anuncio tiene fotos de catálogo, un texto copiado o faltan datos: solo renta con gastos, sin certificado energético, sin contacto con nombre, sin Impressum. Haz una búsqueda inversa de las fotos.
Mensajes torpes o en inglés de alguien que dice vivir en Alemania, o correos con enlaces para «iniciar sesión».
La fianza se paga después de firmar, cuando empieza el contrato. Si te la piden antes, no pagues.

Si ya pagaste: pide cuanto antes a tu banco que revierta la transferencia (no está garantizado), denuncia a la policía (se puede hacer en línea) y avisa al portal donde viste el anuncio. La Polizeiliche Kriminalprävention advierte del mismo patrón: alquileres falsos con fianza o primera renta por adelantado (en alemán). Guía completa de la Verbraucherzentrale: Verbraucherzentrale, Fake-Wohnungen im Internet (en alemán).

4. Glosario del alquiler

Esto es un glosario general: no evaluamos tu contrato ni sustituimos al Mieterverein o a un abogado.

Anmeldung / Wohnungsgeberbestätigung: El registro de tu domicilio en el ayuntamiento. Para hacerlo necesitas la confirmación escrita del casero (§ 19 BMG). Paso a paso.
Befristeter Mietvertrag: Contrato por tiempo limitado. Solo vale si el casero tiene uno de los motivos de la ley y te lo comunica por escrito al firmar; si no, se considera indefinido (§ 575 BGB).
Energieausweis: Certificado energético del edificio. En alquiler debe presentarse a más tardar en la visita (§ 80 Abs. 5 GEG).
Hausordnung: Reglas de convivencia del edificio (ruido, escalera, lavandería). Pide una copia y comprueba si el contrato se refiere a ella.
Indexmiete: Renta ligada al índice oficial de precios al consumo. Debe pactarse por escrito y solo puede cambiar tras al menos un año sin variación (§ 557b BGB).
Kaltmiete: La renta base, sin gastos aparte. Es la cifra del anuncio.
Kaution (Mietsicherheit): La fianza. Máximo tres rentas base, sin contar los gastos aparte, pagadera en tres cuotas iguales y guardada por el casero separada de su patrimonio (§ 551 BGB).
Kündigungsfrist: El plazo de preaviso. Para ti es de tres meses: avisas como muy tarde el tercer día hábil (Werktag) de un mes y el contrato acaba al final del mes siguiente al siguiente (§ 573c BGB). Más detalle.
Mietpreisbremse: En las zonas que cada Land declara de mercado tenso, la renta al empezar no puede superar en más de un 10 % la renta habitual de la zona (§ 556d BGB). La ley prevé excepciones: no asumas que te afecta ni que no.
Mieterselbstauskunft: El formulario donde describes tu situación al casero. Ver la etapa 2 para saber qué es admisible.
Nebenkosten (Betriebskosten): Los gastos del edificio que se suman a la renta base: agua, basura, escalera, calefacción. Una vez al año se liquidan. Cómo leer la liquidación.
Provision / Bestellerprinzip: La comisión del agente. Si el agente trabaja para el casero, no puedes pagarla, y nunca se pueden exigir anticipos (§ 2 WoVermRG). Con un contrato de búsqueda tuyo, el máximo es de dos rentas más IVA (§ 3 WoVermRG).
SCHUFA: La principal agencia de información de solvencia. Si acabas de llegar, un informe sin datos significa ausencia de historial, no una mala nota. Cuándo es gratis y cuándo no.
Staffelmiete: Renta que sube en fechas y cantidades fijadas por escrito en el contrato. Cada escalón dura al menos un año (§ 557a BGB).
Übergabeprotokoll: El acta de entrega de la vivienda: estado, contadores, llaves y defectos, firmada por ambas partes. Es tu mejor prueba si luego hay discusión.
Untermiete: Subalquilar parte de la vivienda. Sin permiso del casero no puedes ceder el uso a un tercero (§ 540 BGB); si después surge un motivo justificado, puedes pedir la autorización (§ 553 BGB).
Warmmiete: La renta base más los anticipos de gastos aparte. Es lo que pagas al mes.
Wohnberechtigungsschein (WBS): Certificado que acredita tu derecho a una vivienda de protección oficial (§ 27 WoFG). Se pide en el ayuntamiento.
Wohngeld: Ayuda pública para pagar el alquiler a hogares con ingresos bajos. Se pide en la Wohngeldbehörde de tu ayuntamiento. La calculadora oficial es solo una primera orientación; la respuesta válida la da la autoridad.

5. A quién acudir

Mieterverein (asociación de inquilinos). Revisa tu contrato y defiende tu caso. Es quien puede hacer lo que esta página no hace. Buscar el de tu zona (Deutscher Mieterbund). La cuota depende de cada asociación local.
Verbraucherzentrale. Información y avisos de consumo, incluidas las estafas de vivienda. verbraucherzentrale.de.
Calculadora oficial de Wohngeld. Ministerio de Vivienda (BMWSB). La decisión final la toma la Wohngeldbehörde de tu ayuntamiento.
Un abogado especializado en alquileres (Fachanwalt für Mietrecht) si hay un conflicto serio.
En ATERRIZA EU: el paso de vivienda completo y el alojamiento temporal mientras buscas.

Verificado el 11 de octubre de 2026. Fuentes: guía DSK sobre Selbstauskünfte (v2.0, enero 2026), § 551 BGB, § 556d, § 557a, § 557b, § 575, § 573c, § 553 y § 540 BGB, § 2 y § 3 WoVermRG, § 19 BMG, § 27 WoFG, § 80 GEG. Vigilamos estas fuentes: si cambian, esta página se revisa.